Grunty stanowią istotny składnik majątku firm deweloperskich, które z reguły oprowadzają za niego podatek od nieruchomości – tylko dlatego, że prowadzą działalność gospodarczą.
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741) definiuje nieruchomość gruntową jako grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności. Grunt jest zatem pewną częścią powierzchni, wyodrębnioną pod względem kryterium własności.
Pojęcie gruntu nie jest tożsame z pojęciem działki ewidencyjnej – co często jest omylnie interpretowane.
Grunty bezsprzecznie podlegają (zgodnie z art. 2 ust. 1 Ustawy o podatkach i opłatach lokalnych) opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości – chyba że są to użytki rolne, grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych lub lasy niezajęte na prowadzenie działalności gospodarczej.
Dlatego też same posiadanie przez osobę prowadzącą działalność gospodarczą gruntów nie jest kryterium uzasadniającym opodatkowanie go podatkiem od nieruchomości! Istnieją przesłanki, które pozwalają firmie opodatkować grunt podatkiem rolnym lub leśnym – albo w określonych sytuacjach w ogóle wyłączyć go z opodatkowania.PRZYKŁAD
Dla przykładu przeanalizujmy następująca sytuację:
X Sp. z o.o. prowadzi działalność deweloperską skupioną na budownictwie mieszkalnym wielorodzinnym i w mniejszym stopniu budownictwie lokali usługowych. Spółka ta jest właścicielem m. in. gruntów o powierzchni 15 ha (150.000 m2), które spełniają przesłanki do opodatkowania ich podatkiem rolnym. Spółka jednak przyjęła założenie, że skoro są to grunty będące w posiadaniu spółki kapitałowej, to opodatkowała je podatkiem od nieruchomości. Jaka jest wysokość nadpłaty w podatku od nieruchomości spółki X?
Zgodnie z prawem podatkowym, korekty deklaracji w podatku od nieruchomości można dokonać za okres 5 lat wstecz.
| rok | powierzchnia gruntów | stawka podatku od nieruchomości | stawka podatku rolnego |
nadpłata w podatku od nieruchomości |
|
n-5 |
150.000 m2 | 0,74 zł | 139,50 zł |
108 907,50 zł |
|
n-4 |
150.000 m2 |
0,77 zł |
85,25 zł |
114 221,25 zł |
|
n-3 |
150.000 m2 |
0,80 zł |
94,10 zł |
118 588,50 zł |
|
n-2 |
150.000 m2 |
0,84 zł |
185,45 zł |
123 218,25 zł |
|
n-1 |
150.000 m2 |
0,88 zł |
189,65 zł |
129 155,25 zł |
| n | 150.000 m2 | 0,89 zł |
173,20 zł |
130 902,00 zł |
| łączne zmniejszenie zobowiązania podatkowego – możliwa do uzyskania nadpłata |
724 992,75 zł |
|||
Zatem Spółka X płaciła podatki lokalne w wysokości o 725 tys. zł za wysokiej! Może ona jednak wystąpić z wniosek o stwierdzenie tejże nadpłaty i odzyskać niesłusznie zapłacone pieniądze.
Kwota nadpłaty jest tak wysoka, ponieważ:
- stawki podatku od nieruchomości ustalane są za 1 m2 gruntu, podczas gdy stawki podatku rolnego za 1 ha, a więc 10.000 m2
- stawki podatku rolnego są kilkadziesiąt razy niższe niż stawki podatku od nieruchomości (ok. 30-krotnie niższe w przypadku gruntów niebędących gospodarstwem rolnym i ok. 60-krotnie w przypadku gospodarstwa rolnego)
- stawki podatku od nieruchomości wykazują się tendencją wzrostową, natomiast stawki podatku rolnego uzależnione są od ceny żyta
- w podatku rolnym występują liczne zwolnienia, dlatego też nie zawsze musisz go płacić za całość gruntów
Zastanów się zatem, czy Twoja firma nie znajduje się w sytuacji podobnej do Spółki X?
Oczywiście, powyższy przykład jest uproszczony, ponieważ jego celem jest zobrazowanie zagadnienia nadpłaty w podatkach lokalnych – za zaległość w podatku rolnym musisz odprowadzić należne odsetki, pominięte w przykładzie – jednak mają one wartość symboliczną.
Korekta podatku od nieruchomości jest czasochłonna. Trzeba sprawnie poruszać się po wielu przepisach (Ustawa o podatkach lokalnych, Ustawa o podatku rolnym, Ustawa o podatku leśnym, Ustawa Prawo budowlane…). Dodatkowo aby Twój wniosek był rozpatrzony pozytywnie, konieczne jest zebranie wystarczającego materiału dowodowego, odpowiednich zaświadczeń. W końcu również znajomość zasad obowiązujących we właściwym urzędzie…